Ga naar hoofdinhoud

Casus WOZ

De Wet waardering onroerende zaken is een herkenbaar domein. Elke gemeente voert deze taken uit, en de meeste mensen weten — op hoofdlijnen — wat een WOZ-beschikking is. Dat maakt het een goede casus om mee te leren. Deze casus is dan ook gebruikt om uitgebreide voorbeelden met maken rondom de principes uit de handreiking Uit betrouwbare bron. Je vindt hier geen abstracte architectuurschema's, maar uitgewerkte voorbeelden: van het registreren van een nieuw object tot het versturen van een formele beschikking.

De volgorde van de voorbeelden maken een logisch geheel, maar elk voorbeeld kan ook op zichzelf gelezen worden. Wellicht is het handig om te beginnen bij het begin. Eerst leggen we de keuzes in het domeinmodel uit. Welke taakgebieden onderscheiden we, waar liggen de grenzen, en hoe communiceren de bounded contexts met elkaar? Die keuzes zijn niet vanzelfsprekend — ze vragen om een bewuste afweging. Je leest erover op de pagina bounded contexten. Daarna is het volgen van de verschillende en elkaar opvolgende bounded contexten voor de hand liggend.

De casussen zijn afgeleid van de beproeving WOZ Axon Kotlin, waar je meer leest over de technologiestack, de architectuurbeslissingen en de opzet van het systeem als geheel.

Nog te verwerken

De onderstaande content is nog niet netjes verwerkt in deze en de overige pagina's.

Relevante links:

AI Samenvatting​

De "Wet waardering onroerende zaken" (Wet WOZ) regelt hoe onroerende zaken in Nederland worden gewaardeerd, en dit is relevant voor onder andere de onroerende zaakbelasting (OZB). De Wet WOZ zorgt ervoor dat de WOZ-waarde, die de geschatte marktwaarde van een woning is, gebruikt kan worden voor belastingheffing. De bijhouding van deze waardering gebeurt door gemeenten.

Meer details:

  • Wet WOZ: De Wet WOZ is een Nederlandse wet die vastlegt hoe onroerende zaken worden gewaardeerd. De waarde wordt gebruikt voor de heffing van onder andere de onroerende zaakbelasting.
  • WOZ-waarde: De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een woning op een bepaalde datum.
  • Onroerende zaakbelasting (OZB): De OZB is een gemeentelijke belasting die gebaseerd is op de WOZ-waarde.
  • Bijhouding door gemeenten: Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om de WOZ-waarde op te stellen en te actualiseren. Ze doen dit door onder andere waarderelevante objectgegevens te verifiëren bij verkopers en eigenaren.
  • Verstrekking WOZ-waarde: Volgens de Wet WOZ kan de WOZ-waarde worden verstrekt aan personen die een gerechtvaardigd belang hebben bij de belastingheffing.
  • Vrijstellingen: De Wet WOZ bevat ook regels over vrijstellingen van de belasting.
  • Gemeentewet: De Gemeentewet speelt ook een rol bij de heffing van de OZB.

Samengevat: De Wet WOZ regelt de waardering van onroerende zaken voor belastingheffing, en de bijhouding van deze waardering is de verantwoordelijkheid van gemeenten

UBB Overwegingen​

WOZ domein bestaat uit meerdere bounded contexts​

Vanuit Domain Driven Design is het zaak om duidelijke domeinen te vinden en te definiëren. Binnen een domein zou er een eenduidige en duidelijke taal moeten zijn die gedeeld wordt tussen alle stakeholders. Hierin bestaan geen ondubbelzinnig betekenissen of vage termen. Het begrip Bounded Context wordt hierbij gebruikt, hoewel daarmee ook verwezen wordt naar hoe business domeinen in systeemgrenzen vervat worden.

Het WOZ domein omvat verschillende 'dingen'. Hier zijn wel een aantal Bounded Contexts, of subdomeinen, in te onderscheiden. In plaats van genoegen te nemen met 'één tabel van een WOZ Object met 60 attributen' is het passender om de volgende Bounded Contexts scherp uit te werken:

  • WOZ Object beheer -> welke WOZ Objecten zijn er allemaal en welke processen en input wordt daar allemaal voor gebruikt? (welke notificaties / berichten dienen we te kunnen verwerken?)
  • WOZ Object Belangenhebbenden beheer (of hoort dit bij bovenstaande? :think: )
  • WOZ Waardebepaling -> als we eenmaal de objecten hebben vastgesteld, volgt de waardebepaling zelf ...
  • WOZ Aanslag (of OZB?) -> ... die weer ten grondslag ligt aan de daadwerkelijke aanslag
  • Heffingen -> de WOZ aanslag is slechts één van de heffingen in het proces van heffingen die een burger opgelegd krijgt. Hierin is het nog onduidelijk in hoeverre de WOZ aanslag meelift op andere heffingen of juist andersom

Vanuit een implementatieperspectief is het wenselijk of zelfs noodzakelijk deze domeinen duidelijk van elkaar te scheiden en de overgangen tussen domeinen goed te definieren. Hierin volgen we het architectuurpatroon van CQRS en hebben we verschillende softwarepatronen die een brug kunnen slaan tussen bounded contexts ( zie het patroon Bounded Context Bridge).

UBB WOZ Domein met Bounded Contexts

BRK-commando's​

  • Perceelmutaties zijn de wijzigingen vanuit de BRK die wijzigingen in zowel WOZ-objectenbeheer als WOZ_Belangenbeheer triggeren.
  • Daarbij zijn op hoofdlijnen de volgende varianten :
    • Samenvoegingen van twee (of meer percelen) tot 1 perceel (= filiatie)- Inhoud command:
      • Perceel 1 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.
      • Perceel 2 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld. Perceel 1 en 2 representeren de "oude" situatie (was).
      • Perceel 3 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld. Perceel 3 representeert de nieuwe situatie (wordt).
      • Het moment waarop de overgang van perceel 1 en 2 naar perceel 3 geldig is geworden.
    • Splitsen van een perceel in twee (of meer) percelen.
      • Inhoud command:
        • Perceel 4 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.- Perceel 4 representeert de oude situatie (was).
        • Perceel 5 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.- Perceel 5 met eigenschappen en specifiek de gegevens van zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.- Perceel 5 en 6 representeren de nieuwe situatie (wordt).
      • Het moment waarop de overgang van perceel 4 naar percelen 45 en 6 geldig is geworden.
    • Eigendomsoverdrachten van Kadastraal Onroerende Zaken.
      • Inhoud commando:
        • Kadastraal Object (Perceel of Appartementsrecht) met eigenschappen en gegevens van * oude* zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.- Kadastraal Object (Perceel of Appartementsrecht) met eigenschappen en gegevens van nieuwe zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.- Vestiging van rechten (anders dan eigendom) bijvoorbeeld recht van overpad, recht van Gebruik en bewoning, recht van Opstal etc.
        • Kadastraal Object (Perceel of Appartementsrecht) met eigenschappen en gegevens van * oude* zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.
      • Kadastraal Object (Perceel of Appartementsrecht) met eigenschappen en gegevens van * nieuwe* zakelijke rechten, tenaamstellingen, personen en/of organisaties waarop het recht is te naam gesteld.

BAG-commando's​

  • Alle mutaties op het gebied van adressen (nieuwe nummeraanduidingen en verwijderde nummeraanduiding).
  • Alle mutaties op het gebied van panden (Sloop (Statuswijziging op bestaande identificatie of bouw( Alle eigenschappen met een nieuwe identificatie), wijzigingen in bestaande panden (geometrie wijzigt ( slopen of aanbouwen uitbouw) (soms een wijziging bouwjaar vanwege correctie) Dus identificatie met geometrie of identificatie met bouwjaar .
  • Wijzigingen op het gebied van verblijfsobjecten. Nieuwe verblijfsobjecten afvoer verblijfsobjecten Wijzigingen ( vaak geometrie en oppervlakte en de gebruikcategorieën (9 stuks) ) WOZ doet niks met de gebruikscategorieën.

Maar registreert die wel.

  • Ligplaatsen en staanplaatsen buiten scope.
  • De berichten (via Digilevering)bevatten op hooflijnen de volgende gegevens :
    • Gebeurtenis: Welke actie heeft plaatsgevonden? (bijv. adres is gewijzigd, gebouw is geregistreerd, etc.)
    • Object: Om welk adres of gebouw gaat het? (identificatie via unieke BAG-identificatiecode)
    • Gegevens: Welke specifieke gegevens zijn gewijzigd? (bijv. nieuwe adresgegevens, nieuwe gebruiksdoel, etc.)
    • Tijdstempel: Wanneer heeft de verandering plaatsgevonden?
    • Bronhouder: Van welke gemeente of organisatie komt de mutatie?
    • Meer info bij Kadaster

BGT-commando's​

  • Geen geautomatiseerde commando's
  • Wel de mutatie-signalering (handmatig) als gevolg van de analyse van meerdere luchtfoto's.
  • Dit zijn constateringen
  • Bijvoorbeeld de constatering dat er een carport is aangebouwd ( zit niet in de BAG maar is wel van belang voor de WOZ) Dus een overzichtslijst met adres + constatering (carport of overkapping (BGT object) )

Eigen inwinning​

  • Bezwaarschriften op WOZ-aanslagen. -> Is aanleiding om te controleren of de eigenschappen van het WOZ-object correct zijn.
  • Bezwaarschrift kan ook aanleiding zijn om het HandelsRegister te raadplegen (bv. bedrijf bestaat niet (meer)) of fraude (adres waar de aanslag naartoe wordt gestuurd heeft niets met het bedrijf te maken)
  • Contact met de belastingplichtige -> Is ook een aanleiding om te controleren of de eigenschappen van het WOZ-object correct zijn. Maar dit is niet geautomatiseerd.
  • Te koop staan van een WOZ-object-> Geeft inzicht in de eigenschappen en het kan zijn dat de geadverteerde eigenschappen afwijken van de in de WOZ geregistreerde eigenschappen ( bv. bijgebouwde garage, carport, overkapping of uitbouw etc. )

Wijzigingen in het belangenbeheer​

  • Ook de eigendomsoverdrachten uit de BRK.
  • Bij het overlijden -> Overlijdensmelding naar WOZ -> Het Belang eigendom wordt niet aangepast, maar het Subject ( Persoon in de WOZ-registratie) wordt wel aangepast. Ook het Belang "gebruik" wordt wel beëindigd voor de overleden persoon. Als er nog iemand anders op het adres staat ingeschreven dan wordt er voor die persoon een belang "gebruik" vastgelegd.
  • Bij een verhuizing -> Bij een WOZ-object is er altijd maar 1 gebruik-belang en 1 eigendom-belang. Bij een verhuizing van degene die het belang "gebruik" heeft leidt dit tot een wijziging in het WOZ_belang van het betreffende WOZ-object ( De eerstvolgende in het aanwijs-reglement wordt dan de "gebruiker". Aanwijsreglement is vrijwel altijd de oudste bewoner, maar soms ook dezelfde persoon als waar het belang "eigendom" op is geregistreerd.
  • Een melding uit het Handelsregister. Bedrijf is uitgeschreven -> Signaal om uit te zoeken wie dan de belastingplichtige is. Leidt tot een (handmatige) aanpassing in het register.

Waardebepaling​

Regulier:

  • Meestal worden waardebepalingen voor de hele populatie bepaald in de periode september - december.
  • Input is de markt-analyse , verkooptransacties, -verhuurtransacties (Als gevolg van het wijzigen van het Gebruik-belang bij courante niet-woningen (Bedrijven kantoren winkels en horeca. Als het gebruik belang niet dezelfde is als het eigendom belang. - en stichtingskosten.
  • Op basis van een marktanalyse wordt het waardebepalingsmodel aangepast voor een specifiek jaar.
  • Verkooptransacties leiden tot het inregelen van het nieuwe waarderingsmodel (bv percentage stijging) Of een buurt is in het algemeen duurder geworden dan de omliggende buurten ) Op basis van dit nieuwe model worden de waarden van alle WOZobjecten opnieuw bepaald.
  • Buiten de marktanalyse worden er geen andere gegevens opgehaald om de waardebepaling te doen.- Er zijn geen inputs of wijzigingen die de waardebepaling direct beinvloeden . Alle wijzigingen lopen via Objecten-beheer danwel Belangen-beheer.

Incidenteel:

  • Bezwaar tegen de waardebepaling is wel een trigger voor de waardebepaling. Als je alleen op de onderbouwde marktgegevens bezwaar maakt dan wordt er alleen een nieuwe waardebepaling gedaan als de onderbouwing geaccepteerd wordt.
  • Als je bezwaar maakt op basis van de eigenschappen van een Woz-object (oppervlakte, inhoud, perceelgrootte, etc)
  • Dan wordt in het objectenbeheer de aanpassing doorgevoerd en wordt er vervolgens een nieuwe waardebepaling gedaan.- Beroep is ook een reden voor hernieuwde waardebepaling.
  • Er is ook een blokje communicatie onder de waardebepaling dat is de beschikking.
  • (Vaak staan de beschikking en de OZB-aanslag in 1 en hetzelfde document. (Dat zou gescheiden moeten worden).)
  • Een beschikking kan ook aangevraagd worden door een nieuwe eigenaar of als de beschikking in een lopend jaar nog niet ontvangen is. Dit is geen nieuwe waardebepaling, maar communicatie over de laatste waardebepaling.
  • Beschikking is kenbaar maken van de grondslag van de OZB.

Heffing​

Tijd is de trigger voor heffing. Per 1 januari wordt dit proces in gang gezet.

Uitspraak op bezwaar: Als op basis van een bezwaar de waarde van een wozobject is aangepast. Dan volgt een uitspraak op bezwaar waarin de nieuwe grondslag (=woz-waarde) van het object wordt gecommuniceerd en een correctie op de OZB-aanslag wordt gecommuniceerd.

Degene die de ozb-aanslag ontvangt moet hem ook helemaal betalen. Als er halverwege het jaar verkocht wordt zorgt de notaris voor het verrekenen van de OZB-belasting tussen koper en verkoper.